Einrede der Vorausklage – was Mieter und Bürgen bei Mietbürgschaften wissen sollten

Wenn man eine Wohnung mieten möchte, verlangen Vermieter fast immer eine Mietsicherheit. Diese kann als Mietkaution, Kautionsdepot oder auch in Form einer Bürgschaft hinterlegt werden. Letzteres klingt auf den ersten Blick einfach – jemand bürgt für den Mieter, und der Vermieter ist abgesichert.

Doch rechtlich steckt mehr dahinter, insbesondere die sogenannte „Einrede der Vorausklage“ spielt eine entscheidende Rolle.

Was ist eine Bürgschaft?

Eine Bürgschaft ist ein rechtliches Versprechen (§ 765 BGB), bei dem eine dritte Person (der Bürge) gegenüber dem Vermieter verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen – also z. B. für offene Mieten oder Schäden an der Wohnung.

Im Mietrecht wird dies meist als private Mietbürgschaft vereinbart – oft von Eltern für ihre studierenden Kinder.

Grundsätzlich gibt es zwei Hauptformen der Bürgschaft:

1. Einfache Bürgschaft
2. Selbstschuldnerische Bürgschaft

Der Unterschied zwischen diesen beiden Varianten liegt in der Einrede der Vorausklage.

Die Einrede der Vorausklage – Bedeutung und Wirkung

Bei einer einfachen Bürgschaft hat der Bürge das Recht, die „Einrede der Vorausklage“ geltend zu machen (§ 771 BGB). Das bedeutet:

👉 Der Vermieter muss zuerst versuchen, die Forderung direkt beim Mieter einzutreiben, bevor er den Bürgen in Anspruch nehmen darf.

Erst wenn der Vermieter beim Mieter keine Zahlung erwirken kann – beispielsweise weil dieser zahlungsunfähig ist oder keine pfändbaren Mittel hat – darf er sich an den Bürgen wenden.

Diese Schutzfunktion soll verhindern, dass der Bürge sofort haftet, obwohl der Mieter vielleicht noch zahlungsfähig ist.

Beispiel:

Ein Student mietet eine Wohnung, seine Mutter bürgt für ihn mit einer einfachen Bürgschaft. Zahlt der Student die Miete einmal nicht, kann der Vermieter nicht sofort zur Mutter gehen. Er muss zuerst versuchen, die Forderung beim Studenten einzutreiben. Erst wenn das erfolglos bleibt, kann er sich an die Bürgin wenden.

Selbstschuldnerische Bürgschaft – die riskantere Variante

In der Praxis verlangen viele Vermieter eine selbstschuldnerische Bürgschaft.
Hier verzichtet der Bürge ausdrücklich auf die Einrede der Vorausklage.
Das bedeutet: Der Vermieter kann sofort den Bürgen in Anspruch nehmen, ohne vorher beim Mieter eine Vollstreckung versuchen zu müssen.

Das kann fatale Folgen haben – insbesondere für Eltern oder Angehörige, die häufig gar nicht abschätzen, welches Risiko sie damit übernehmen. Denn im Extremfall kann der Bürge die gesamte Kaution oder sogar mehrere Monatsmieten aus eigener Tasche zahlen müssen.

Risiken einer privaten Mietbürgschaft

Eine Mietbürgschaft kann praktisch sein, wenn man kurzfristig keine drei Monatsmieten Kaution aufbringen kann. Doch sie birgt erhebliche finanzielle Risiken für den Bürgen:

• Unmittelbare Haftung bei Zahlungsausfall
• Kein Einfluss auf das Verhalten des Mieters
• Schwierige Rückforderung vom Mieter im Schadensfall
• Langfristige Verpflichtung, solange der Mietvertrag besteht

Gerade bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft ist es daher wichtig, genau zu prüfen, ob man diese Verantwortung wirklich übernehmen möchte.

Alternativen zur privaten Mietbürgschaft

Wer die finanzielle Belastung fairer verteilen möchte oder eine sichere Lösung sucht, hat verschiedene Alternativen zur Wahl.

1. Mietkaution in Raten zahlen

Nach § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren in den folgenden Monaten. So lässt sich die finanzielle Belastung beim Einzug deutlich abfedern – ohne Bürgschaft und ohne Risiko für Dritte.

2. Mietkautionsdepot mit Rendite

Eine moderne und sichere Alternative ist das Mietkautionsdepot, wie es etwa über Plattformen wie mietkautionssparbuch.com eingerichtet werden kann.
Hier wird die Kaution rechtssicher verpfändet und gleichzeitig in Fonds oder ETFs angelegt, sodass sie über die Jahre eine höhere Rendite erzielen kann als ein klassisches Sparkonto.

Vorteile eines Kautionsdepots:

• Zins- oder Renditechance (z. B. über Geldmarktfonds oder Staatsanleihenfonds)
• Rechtssichere Verpfändung an den Vermieter
• Volle Rückzahlung nach Mietende
• Transparente Verwaltung online

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist ein Mietkautionsdepot eine attraktive Möglichkeit, Kapital nicht ungenutzt liegen zu lassen, sondern sinnvoll zu investieren.

3. Bank- oder Versicherungsbürgschaft

Alternativ kann man auch eine professionelle Bürgschaft über eine Bank oder Versicherung abschließen. Hier übernimmt das Institut das Bürgschaftsrisiko gegen eine jährliche Gebühr (meist 4–5 % der Kautionssumme). Das ist bequemer als eine private Bürgschaft, aber auf Dauer oft teurer – und es entsteht keine Rendite.

Einrede der Vorausklage schützt – doch es gibt bessere Lösungen

Die Einrede der Vorausklage ist ein wichtiger rechtlicher Schutzmechanismus bei einfachen Bürgschaften.

In der Praxis verzichten jedoch viele Vermieter auf diesen Schutz, indem sie eine selbstschuldnerische Bürgschaft verlangen. Wer eine solche Bürgschaft unterschreibt, sollte sich des vollen Risikos bewusst sein. Hier kann man eine Vorlage direkt ausfüllen und als PDF-Datei speichern.

Für Mieter gibt es jedoch attraktivere Alternativen:

• Die Ratenzahlung der Kaution erleichtert den Start in die neue Wohnung.
• Ein Mietkautionsdepot bietet Sicherheit und Renditechancen – ganz ohne Bürgschaftsrisiko.

So lässt sich die Mietkaution fair, sicher und oft sogar gewinnbringend gestalten.