Mieterhöhungsrechner

Wer eine Wohnung vermietet oder mietet, stößt früher oder später auf Themen wie Mietspiegel, Mieterhöhung oder Modernisierung. Diese Begriffe sind zentral für das Mietrecht und bestimmen, wie stark und in welchen Abständen die Miete steigen darf. Im Folgenden werden die wichtigsten Grundlagen verständlich erklärt – inklusive der Unterschiede zwischen Mieterhöhung bei Bestandsmietern, Neuvermietung und Mieterhöhung nach Modernisierung.

Was ist der Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er wird in der Regel von Städten oder Gemeinden erstellt und zeigt, welche Mieten für Wohnungen mit vergleichbarer Lage, Ausstattung, Größe und Baujahr üblich sind.

• Zweck: Er dient als Grundlage für Mieterhöhungen im Bestand (§ 558 BGB).
• Arten: Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel.
  • Der qualifizierte Mietspiegel wird alle zwei Jahre wissenschaftlich fortgeschrieben und bietet höhere Rechtssicherheit.
• Transparenz: Mieter und Vermieter können anhand des Mietspiegels prüfen, ob die verlangte Miete ortsüblich ist.

📌 Beispiel: In München liegt der Mietspiegel für eine 70 m² Wohnung aus den 1990er Jahren bei rund 14 €/m² – je nach Lage und Ausstattung.

Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis

Vermieter dürfen eine Miete nicht beliebig erhöhen. Das Gesetz gibt klare Rahmenbedingungen vor:

Voraussetzungen für eine zulässige Mieterhöhung:

• Die aktuelle Miete liegt unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel.
• Die Miete wurde seit mindestens 15 Monaten nicht erhöht.
• Die Kappungsgrenze wird eingehalten (siehe unten).

Ablauf:

1. Schriftliche Ankündigung durch den Vermieter, mit Begründung anhand des Mietspiegels.
2. Zustimmung des Mieters ist erforderlich.
3. Zustimmungsfrist: Der Mieter hat zwei volle Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen.

Tipp: Mit einer Indexmiete noch einfacher die Mieterhöhung berechnen

Die Kappungsgrenze – wie stark darf die Miete steigen?

Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen.

• Grundregel: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 % steigen.
• In angespannten Wohnungsmärkten (z. B. Berlin, München, Hamburg) gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).

💡 Wichtig: Die Kappungsgrenze bezieht sich immer auf die aktuelle Miete – nicht auf die Vergleichsmiete. Wenn die ortsübliche Miete deutlich höher liegt, darf der Vermieter trotzdem nur schrittweise anpassen.

Mieterhöhung bei Neuvermietung

Nach einem Mieterwechsel gelten andere Regeln. Bei einer Neuvermietung kann der Vermieter die Miete grundsätzlich frei vereinbaren – allerdings mit Einschränkungen:

Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).

Ausnahmen:

• Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden
• Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden

Damit soll verhindert werden, dass Mieten bei Mieterwechsel sprunghaft steigen und die ortsübliche Vergleichsmiete langfristig verzerren.

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Mieterhöhung nach Modernisierung

Anders als bei der Anpassung an den Mietspiegel darf eine Mieterhöhung nach Modernisierung zusätzlich erfolgen, wenn durch die Baumaßnahme der Wohnwert steigt oder Energie eingespart wird.

Beispiele:

• Austausch alter Fenster gegen Wärmeschutzfenster
• Installation einer neuen Heizungsanlage
• Anbau eines Balkons oder eines Aufzugs

Gesetzliche Grundlage (§ 559 BGB):

Der Vermieter darf 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen.

📌 Beispielrechnung:
Kosten der Modernisierung: 20.000 €
→ 8 % davon = 1.600 € pro Jahr
→ 1.600 € / 12 = 133,33 € monatliche Mieterhöhung

Aber:
Die Mieterhöhung darf nicht mehr als 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren betragen (bei Mieten unter 7 €/m² nur 2 €/m²).

Grenzen der Modernisierungsumlage

Vermieter müssen die Modernisierung drei Monate vor Beginn ankündigen. Der Mieter hat in bestimmten Fällen ein Härteeinwandrecht, wenn die Mieterhöhung unzumutbar wäre (§ 559 Abs. 4 BGB).

Außerdem sind Instandhaltungen (also reine Reparaturen) nicht umlagefähig – nur wertsteigernde Maßnahmen.

Fazit: Transparenz schafft Fairness

Das Zusammenspiel von Mietspiegel, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse sorgt für einen Ausgleich zwischen Vermieterinteressen und Mieterschutz.

• Vermieter können ihre Erträge an die Marktentwicklung anpassen – aber nur im gesetzlich erlaubten Rahmen.
• Mieter profitieren von klaren Regeln und Transparenz, um überzogene Forderungen zu erkennen.

Gerade in Zeiten steigender Zinsen und Energiekosten ist es sinnvoll, sich mit den gesetzlichen Möglichkeiten vertraut zu machen – ob man nun Mieterhöhungen plant oder eine erhält.