Was darf von der Kaution abgezogen werden?

Die Mietkaution ist für viele Mieter ein sensibles Thema. Immerhin handelt es sich oft um mehrere Monatsmieten, die während der Mietzeit beim Vermieter hinterlegt werden. Spätestens beim Auszug stellt sich die Frage: Was darf der Vermieter von der Kaution einbehalten – und was nicht?

Dieser Artikel bietet Ihnen einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Grundlagen, zulässige Abzüge, unzulässige Forderungen und praxisnahe Tipps für eine reibungslose Rückzahlung.

Rechtlicher Rahmen: § 551 BGB

Die Mietkaution ist in § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und muss separat vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Die Kaution dient dazu, berechtigte Ansprüche des Vermieters abzusichern – nicht mehr und nicht weniger.

Das bedeutet: Der Vermieter darf die Kaution nur dann (teilweise) einbehalten, wenn konkrete Ansprüche bestehen. Ohne Grund oder „auf Verdacht“ ist ein Einbehalt nicht erlaubt.

Zulässige Abzüge von der Mietkaution

1. Offene Mietzahlungen

Hat der Mieter Mietrückstände, darf der Vermieter diese direkt mit der Kaution verrechnen.

Beispiel: Zwei Monatsmieten à 800 € sind offen → Vermieter darf 1.600 € einbehalten.

Allerdings ist die Mietkaution nicht dafür gedacht die „Miete abzuwohnen„.

2. Nebenkosten und Betriebskosten

Oft wird die Nebenkostenabrechnung erst nach dem Auszug erstellt. Stellt sich dabei heraus, dass der Mieter Nachzahlungen leisten muss, kann der Vermieter diese von der Kaution abziehen.

➡️ Deshalb ist es üblich, dass Vermieter einen Teil der Kaution bis zur letzten Nebenkostenabrechnung zurückhalten.

3. Schäden an der Wohnung

Die Kaution deckt auch Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. Beispiele:

• Zerkratzter Parkettboden durch unsachgemäße Nutzung
• Eingeschlagene Türfüllung
• Kaputte Sanitäreinrichtungen

Nicht abgedeckt sind dagegen „normale“ Gebrauchsspuren wie kleinere Kratzer im Boden oder Abnutzungen durch langjährige Nutzung.

4. Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen

Wenn im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde, dass der Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen (z. B. Streichen, Tapezieren) übernimmt, und diese Arbeiten nicht erledigt wurden, kann der Vermieter die Kosten für die Durchführung von der Kaution abziehen.

⚠️ Aber: Viele Klauseln sind unwirksam. Pauschale Verpflichtungen („Mieter muss alle 3 Jahre renovieren“) wurden von Gerichten vielfach gekippt.

5. Sonstige vertragliche Ansprüche

Auch andere vertraglich geregelte Ansprüche, z. B. nicht gezahlte Kleinreparaturen, können unter Umständen aus der Kaution gedeckt werden – allerdings nur, wenn die Klauseln im Mietvertrag rechtlich zulässig sind.

Unzulässige Abzüge – was der Vermieter nicht darf

Ebenso wichtig ist, zu wissen, wo die Grenzen liegen. Der Vermieter darf die Kaution nicht für folgende Zwecke verwenden:

• Pauschaler Einbehalt ohne Grund („Sicherheitsabschlag“)
• Vorzeitiger Zugriff während des Mietverhältnisses (außer bei Zahlungsrückständen)
• Normale Abnutzung (z. B. abgenutzte Teppiche, verblasste Wandfarbe)
• Unwirksame Renovierungsklauseln (z. B. starre Fristen oder Übertragung aller Pflichten auf den Mieter)
• Kosten für die Instandhaltung (z. B. altersbedingter Austausch einer Heizung oder eines defekten Wasserboilers)

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Nach dem Auszug hat der Vermieter das Recht, die Kaution für eine angemessene Prüfungsfrist zurückzuhalten – in der Regel 3 bis 6 Monate.

• Für laufende Nebenkostenabrechnungen darf er sogar bis zur endgültigen Abrechnung (maximal 12 Monate) einen angemessenen Teil einbehalten.
• Alles, was nicht benötigt wird, muss er auszahlen.

➡️ Mehr dazu lesen Sie hier: Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Tipps für Mieter: So sichern Sie Ihre Kaution

1. Wohnungsübergabeprotokoll führen – dokumentieren Sie bei Auszug den Zustand der Wohnung schriftlich und mit Fotos.
2. Kleinere Schäden beheben – z. B. Dübellöcher schließen oder defekte Lichtschalter austauschen.
3. Nebenkosten im Blick behalten – Rücklagen für mögliche Nachzahlungen einplanen.
4. Rechtslage prüfen – viele Renovierungspflichten sind unwirksam, lassen Sie sich im Zweifel beraten.
5. Frist setzen – falls der Vermieter die Kaution unrechtmäßig zurückhält, können Sie nach einer schriftlichen Mahnung rechtliche Schritte einleiten.

Fazit

Die Mietkaution ist kein „frei verfügbares Polster“ für den Vermieter, sondern dient ausschließlich der Absicherung berechtigter Ansprüche.

Abzüge sind nur erlaubt, wenn sie konkret, nachvollziehbar und rechtlich begründet sind.

Für Mieter bedeutet das: Wer die Wohnung ordentlich übergibt, seine Miete pünktlich gezahlt und alle vertraglichen Pflichten erfüllt hat, hat auch Anspruch auf die vollständige Rückzahlung – inklusive Zinsen.