Was darf von der Kaution abgezogen werden?

Die Mietkaution ist für viele Mieter ein sensibles Thema. Immerhin handelt es sich oft um mehrere Monatsmieten, die während der Mietzeit beim Vermieter hinterlegt sind. Spätestens beim Auszug stellt sich die Frage: Was darf der Vermieter von der Kaution einbehalten – und was nicht?

Dieser Artikel ordnet die einzelnen Abzugsposten ein: welche rechtlich tragen, welche regelmäßig scheitern, wie die Grenze zwischen normaler Abnutzung und Schaden verläuft und welche Fristen für beide Seiten gelten.

Zulässige und unzulässige Abzüge auf einen Blick

Rechtlicher Rahmen: § 551 BGB

Die Mietkaution ist in § 551 BGB geregelt. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Ihr Zweck ist eng: Sie sichert berechtigte Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung – nicht mehr.

Daraus folgt der Maßstab für jeden Abzug: Er ist nur zulässig, wenn dahinter eine konkrete, bezifferbare und begründete Forderung steht. Ein Einbehalt „auf Verdacht" oder als runder Sicherheitsbetrag ist es nicht. Und weil § 551 Abs. 4 BGB Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters für unwirksam erklärt, hilft dem Vermieter auch eine großzügige Klausel im Mietvertrag nicht weiter.

Zulässige Abzüge von der Mietkaution

1. Offene Mietzahlungen

Hat der Mieter Mietrückstände, darf der Vermieter diese direkt mit der Kaution verrechnen.

Beispiel: Zwei Monatsmieten à 800 € sind offen → der Vermieter darf 1.600 € einbehalten.

Umgekehrt gilt das nicht: Der Mieter darf die Kaution nicht „abwohnen", also die letzten Mieten unter Verweis auf die hinterlegte Summe einbehalten. Wer das tut, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

2. Nebenkosten und Betriebskosten

Die Nebenkostenabrechnung wird häufig erst nach dem Auszug erstellt. Ergibt sich daraus eine Nachzahlung, kann der Vermieter sie von der Kaution abziehen. Bis zur Abrechnung darf er einen angemessenen Teil zurückhalten – das hat der BGH ausdrücklich gebilligt.

Angemessen heißt: in Höhe der realistisch zu erwartenden Nachzahlung, nicht in Höhe der gesamten Kaution. Als Orientierung dient die letzte Abrechnung. Die Abrechnungsfrist selbst endet nach § 556 Abs. 3 BGB zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums; danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen.

➡️ Ausführlich: Nebenkosten-Einbehalt von der Kaution – was ist erlaubt? und umlagefähige Betriebskosten.

3. Schäden an der Wohnung

Die Kaution deckt Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Die Abgrenzung ist der häufigste Streitpunkt überhaupt – § 538 BGB zieht die Linie: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten."

Wichtig für die Höhe: Ersetzt wird nicht neu gegen alt. Bei abgenutzten Bauteilen ist ein Abzug „neu für alt" vorzunehmen – wer einen 15 Jahre alten Teppichboden beschädigt, schuldet nicht den Preis eines neuen, sondern den Zeitwert. Mehr dazu unter Mietsachschäden und wann die Haftpflicht zahlt.

4. Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen

Wurde im Mietvertrag wirksam vereinbart, dass der Mieter Schönheitsreparaturen übernimmt, und blieben diese aus, kann der Vermieter die Kosten abziehen.

⚠️ Der Haken: Sehr viele Klauseln sind unwirksam. Der BGH hat am 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) entschieden, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde – es sei denn, der Mieter erhält dafür einen angemessenen Ausgleich. Ebenfalls gekippt hat der BGH die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln, mit denen anteilige Renovierungskosten nach Wohndauer verlangt wurden, sowie starre Fristenpläne („alle drei Jahre streichen").

Wer sich auf die Unwirksamkeit beruft, muss allerdings darlegen und beweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Genau dafür ist das Übergabeprotokoll vom Einzug das entscheidende Dokument – nicht nur das vom Auszug.

5. Kleinreparaturen und sonstige vertragliche Ansprüche

Eine Kleinreparaturklausel trägt nur, wenn sie eine Obergrenze je Einzelfall und eine Jahresobergrenze enthält und sich auf Gegenstände beschränkt, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Fehlt eine der Grenzen, ist die Klausel insgesamt unwirksam – und der Abzug entfällt vollständig, nicht nur der übersteigende Teil.

Unzulässige Abzüge – was der Vermieter nicht darf

• Pauschaler Einbehalt ohne Grund („Sicherheitsabschlag", „bis alles geklärt ist")
• Zugriff während des laufenden Mietverhältnisses – die Kaution ist Sicherheit für die Abwicklung, nicht für laufende Streitigkeiten
• Normale Abnutzung nach § 538 BGB (abgelaufener Teppich, verblasste Wandfarbe, Laufspuren)
• Unwirksame Renovierungsklauseln – starre Fristen, Quotenabgeltung, unrenoviert übergebene Wohnung
• Instandhaltung und altersbedingter Austausch – Heizung, Boiler, Fenster: Das ist Vermietersache nach § 535 Abs. 1 BGB
• Endreinigung ohne wirksame Vereinbarung – zurückzugeben ist die Wohnung besenrein
• Kosten der Neuvermietung – Inserate, Makler, Leerstand gehen nicht zulasten der Kaution

Eine ausführliche Liste strittiger Positionen findet sich unter Diese Schäden darf der Vermieter nicht von der Kaution abziehen.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Eine gesetzliche Höchstfrist gibt es nicht. Der Rückzahlungsanspruch wird nicht schon mit dem Auszug fällig – dem Vermieter steht eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu, in der Praxis drei bis sechs Monate. Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er darüber hinaus einen angemessenen Teil zurückhalten. Alles, was er nicht benötigt, ist auszuzahlen.

➡️ Mehr dazu: Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten? und Mietkautionskonto auflösen.

Verjähren die Ansprüche des Vermieters nach sechs Monaten?

Teilweise. Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten, gerechnet ab Rückgabe der Wohnung. Das ist eine sehr kurze Frist – für Mietrückstände oder Betriebskosten gilt sie allerdings nicht, dort bleibt es bei drei Jahren.

Und die Frist schützt weniger, als sie verspricht: Der BGH hat am 10.07.2024 (VIII ZR 184/23) entschieden, dass der Vermieter mit einem bereits verjährten Schadensersatzanspruch weiterhin gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen darf, sofern die Aufrechnungslage vor Fristablauf bestand (§ 215 BGB). Klagen kann er nach sechs Monaten nicht mehr – von der Kaution abziehen schon.

Tipps für Mieter: So sichern Sie Ihre Kaution

1. Übergabeprotokoll führen – bei Einzug und Auszug, mit Fotos und Datum. Das Einzugsprotokoll entscheidet später über die Schönheitsreparaturen.
2. Kleinere Mängel selbst beheben – Dübellöcher schließen, defekte Lichtschalter tauschen. Das ist billiger als jeder Handwerker, den der Vermieter beauftragt.
3. Nebenkosten einplanen – eine Rücklage in Höhe der letzten Nachzahlung vermeidet Überraschungen.
4. Mietvertragsklauseln prüfen – Renovierungs- und Kleinreparaturklauseln sind häufig unwirksam.
5. Belege verlangen – jeder Abzug muss beziffert und belegt sein, ein Kostenvoranschlag reicht als Behauptung nicht aus.
6. Frist setzen – nach Ablauf der Prüffrist schriftlich unter Fristsetzung zur Auszahlung auffordern.

Häufige Fragen zu Abzügen von der Mietkaution

Darf der Vermieter die Kaution für die Renovierung einbehalten?

Nur, wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag steht und die geschuldeten Arbeiten tatsächlich unterblieben sind. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist die Klausel nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam – dann schuldet der Mieter keine Renovierung und ein Abzug ist ausgeschlossen. Ebenfalls unwirksam sind starre Fristenpläne und Quotenabgeltungsklauseln. Ohne wirksame Klausel bleibt es bei der Grundregel: Renovieren ist Sache des Vermieters.

Muss der Vermieter Belege für die Abzüge vorlegen?

Ja. Wer etwas einbehält, macht einen Anspruch geltend und muss ihn darlegen und beweisen: welcher Schaden, welche Ursache, welche Höhe. Üblich sind Handwerkerrechnungen, Kostenvoranschläge und Fotos aus dem Übergabeprotokoll. Eine Abrechnung, die nur eine Summe nennt, genügt nicht. Mieter können die Vorlage der Belege verlangen und die Auszahlung des unstrittigen Teils fordern, solange der Rest ungeklärt ist.

Was gilt als normale Abnutzung?

Alles, was sich bei sachgerechter Nutzung im Lauf der Zeit von selbst einstellt: Laufspuren im Bodenbelag, matte Stellen im Parkett, vergilbte Wandfarbe, abgenutzte Dichtungen, eine übliche Zahl von Dübellöchern. § 538 BGB nimmt den Mieter dafür ausdrücklich aus der Haftung. Je länger das Mietverhältnis gedauert hat, desto mehr Verschleiß ist hinzunehmen – acht Jahre Nutzung hinterlassen zwangsläufig mehr Spuren als zwei.

Was tun, wenn der Vermieter zu viel einbehält?

Zunächst schriftlich eine nachvollziehbare Abrechnung mit Belegen verlangen und den unstrittigen Teil unter Fristsetzung einfordern – zwei Wochen sind üblich. Bleibt der Vermieter untätig, folgt die Mahnung; ab Verzug fallen Verzugszinsen an. Danach bleiben das gerichtliche Mahnverfahren oder die Klage. Mietervereine prüfen die Abrechnung meist im Rahmen der Mitgliedschaft, was bei Beträgen unter 1.000 € oft der wirtschaftlichste Weg ist.

Darf der Vermieter die Kaution während des Mietverhältnisses verwenden?

Grundsätzlich nein. Die Kaution sichert die Abwicklung des Mietverhältnisses; ein Zugriff im laufenden Vertrag käme allenfalls bei unstreitigen, titulierten Forderungen in Betracht. Für streitige Ansprüche muss der Vermieter den normalen Weg gehen. Greift er dennoch auf die Kaution zu, kann der Mieter die Wiederauffüllung verlangen – und er muss nicht seinerseits nachzahlen, solange der Zugriff unberechtigt war.

Fazit

Die Mietkaution ist kein frei verfügbares Polster für den Vermieter, sondern die Sicherheit für konkret bezifferbare Ansprüche. Abzüge sind nur zulässig, wenn sie konkret, nachvollziehbar und rechtlich begründet sind – und ein erheblicher Teil der in der Praxis vorgenommenen Abzüge scheitert schon an einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag.

Für Mieter heißt das: Wer die Wohnung ordentlich übergibt, die Übergabe dokumentiert und die Abrechnung prüft, hat Anspruch auf die vollständige Rückzahlung – inklusive Zinsen.

Ulf Mayer — Herausgeber und Redaktion

Betreibt seit 2010 unabhängige Informationsportale rund um die Mietkaution und wertet dafür laufend Bankkonditionen, Anbieterbedingungen und BGH-Rechtsprechung aus.