Die Mietkaution ist ein wichtiges Thema für alle, die eine Wohnung mieten oder vermieten. Immer wieder gibt es Unsicherheit darüber, wie hoch die Mietkaution ausfallen darf und was im gesetzlichen Rahmen zulässig ist. In diesem Artikel erfährst Du alles Wichtige rund um die erlaubte Höhe der Mietkaution, welche gesetzlichen Grundlagen gelten und worauf Mieter und Vermieter achten sollten.
Inhalt
- 1 Was ist eine Mietkaution überhaupt?
- 2 Gesetzliche Grundlage: § 551 BGB
- 3 Was zählt zur Kaltmiete?
- 4 Muss die Kaution auf einmal gezahlt werden?
- 5 Was passiert, wenn mehr als drei Monatskaltmieten verlangt werden?
- 6 Gilt die Regelung auch bei Gewerbemietverträgen?
- 7 Anlage der Mietkaution: Was Vermieter beachten müssen
- 8 Gibt es Alternativen zur klassischen Mietkaution?
- 9 Zusammenfassung: Das Wichtigste zur Höhe der Mietkaution
Was ist eine Mietkaution überhaupt?
Die Mietkaution, auch Sicherheitsleistung genannt, ist eine finanzielle Absicherung für den Vermieter. Sie soll mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis abdecken, beispielsweise Schäden an der Wohnung oder ausstehende Mietzahlungen. Wichtig: Die Kaution ist keine Vorauszahlung der Miete, sondern eine Sicherheit, auf die der Vermieter nur bei berechtigten Forderungen zugreifen darf.
Gesetzliche Grundlage: § 551 BGB
Die Höhe der Mietkaution ist in Deutschland klar geregelt. Maßgeblich ist § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort heißt es:
„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten aus dem Mietverhältnis Sicherheit zu leisten, so darf diese höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“
Das bedeutet: Maximal drei Monatskaltmieten dürfen als Kaution verlangt werden.
Was zählt zur Kaltmiete?
Entscheidend für die Berechnung der maximalen Mietkaution ist die sogenannte Kaltmiete – also der Betrag, den der Mieter nur für die Nutzung der Wohnung zahlt, ohne Nebenkosten wie Heizung, Wasser oder Müllentsorgung.
Beispiel:
- Kaltmiete: 700 €
- Nebenkosten: 150 €
- Warmmiete: 850 €
Berechnung der maximalen Mietkaution:
- 3 × 700 € = 2.100 €
Die Nebenkosten werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt! Jetzt hier selber berechnen:
Muss die Kaution auf einmal gezahlt werden?
Nein. Laut § 551 BGB darf der Mieter die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten jeweils mit den nächsten Mietzahlungen.
Das schützt den Mieter vor einer zu großen finanziellen Belastung beim Einzug.
Was passiert, wenn mehr als drei Monatskaltmieten verlangt werden?
Verlangt der Vermieter mehr als drei Monatskaltmieten, ist die übersteigende Vereinbarung unwirksam.
Der Mieter kann die Zahlung des überschießenden Betrags verweigern.
Hat der Mieter bereits mehr bezahlt, kann er den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern.
Wichtig: In der Praxis empfiehlt sich ein klärendes Gespräch oder im Zweifelsfall der Gang zu einer Mieterberatung oder einem Anwalt.
Gilt die Regelung auch bei Gewerbemietverträgen?
Nein. Die Begrenzung auf drei Monatskaltmieten gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei Gewerbemietverträgen können Mietkautionen frei vereinbart werden – es sind auch deutlich höhere Beträge möglich.
Anlage der Mietkaution: Was Vermieter beachten müssen
Die Mietkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, damit sie im Falle einer Insolvenz geschützt ist.
Typischerweise wird sie auf einem speziellen Kautionssparbuch oder einem separaten Mietkautionskonto hinterlegt.
Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, die Kaution zinsbringend anzulegen.
Mieter haben Anspruch auf die Herausgabe der Kaution samt der erwirtschafteten Zinsen nach Ende des Mietverhältnisses.
Gibt es Alternativen zur klassischen Mietkaution?
Ja! Inzwischen bieten viele Versicherer sogenannte Mietkautionsversicherungen an.
Statt die Kaution in bar zu hinterlegen, zahlt der Mieter eine jährliche Versicherungsprämie. Im Schadensfall springt die Versicherung ein und begleicht Forderungen des Vermieters – der Mieter bleibt dann allerdings in der Pflicht, die Versicherungssumme zurückzuzahlen.
Eine weitere Alternative ist das Mietkautionsdepot, bei dem die Kaution in Form eines Wertpapierdepots angelegt wird.
Welche Variante besser ist, hängt von den individuellen finanziellen Möglichkeiten und der Risikobereitschaft ab.
Zusammenfassung: Das Wichtigste zur Höhe der Mietkaution
- Die Mietkaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen.
- Nebenkosten werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt.
- Die Kaution kann in drei Monatsraten gezahlt werden.
- Unzulässige Kautionshöhen müssen Mieter nicht akzeptieren.
- Die Kaution muss sicher und verzinst angelegt werden.
- Es gibt Alternativen wie Mietkautionsversicherung oder Mietkautionsdepot.
Die Mietkaution ist eine faire Absicherung für den Vermieter – darf aber den Mieter nicht übermäßig belasten.
Dank der klaren gesetzlichen Regelung hast Du als Mieter ein starkes Recht an Deiner Seite. Wenn Du weißt, wie hoch die Mietkaution sein darf und worauf zu achten ist, kannst Du entspannt und gut informiert in Dein neues Zuhause einziehen.
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