Mietkaution: Warum keine nachteiligen Vereinbarungen zulässig sind

Die Mietkaution ist ein fester Bestandteil vieler Mietverhältnisse. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit, sollte der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommen – etwa bei Mietrückständen oder Schäden an der Wohnung. Doch was viele Mieter nicht wissen: Der Gesetzgeber hat im § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) klare Schutzregelungen zugunsten der Mieter getroffen. Eine besonders wichtige Klausel ist der Satz: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Was bedeutet das konkret? Und was darf ein Vermieter bei der Mietkaution eben nicht vereinbaren?

Was steht genau in § 551 BGB?

§ 551 BGB regelt die Begrenzung und Handhabung der Mietkaution. Dort heißt es unter anderem:

• Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.
• Sie muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.
• Der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen.
• Zinsen stehen dem Mieter zu.

Besonders wichtig ist der letzte Absatz (§551 Abs. 4 BGB):

„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Damit wird klargestellt: Der Vermieter darf durch den Mietvertrag oder Nebenabreden keine schlechteren Bedingungen für den Mieter festlegen, als es der Gesetzgeber vorgesehen hat.

Was bedeutet „zum Nachteil des Mieters“?

Eine Klausel oder Vereinbarung gilt dann als „zum Nachteil des Mieters“, wenn sie die gesetzlich garantierten Rechte des Mieters einschränkt oder ihn finanziell benachteiligt. Beispiele dafür sind:

• Eine Kaution, die mehr als drei Monatskaltmieten beträgt
• Eine Verpflichtung zur sofortigen Zahlung der gesamten Kaution ohne Ratenzahlung
• Eine Klausel, die dem Mieter die Zinsen auf die Kaution abspricht
• Verkürzung der Rückzahlungsfrist (z. B. „Rückzahlung erst nach 12 Monaten“)
• Verzicht auf Rückzahlung bei Eigenverschulden (z. B. „Kaution verfällt bei Schäden“)

Solche Regelungen sind rechtlich nichtig – selbst wenn der Mieter sie unterschrieben hat. Es gilt dann die gesetzliche Regelung.

Warum ist diese Schutzklausel wichtig?

Mietverträge sind häufig vorformulierte Standardverträge, die vom Vermieter oder der Hausverwaltung bereitgestellt werden. Viele Mieter lesen diese zwar durch, haben aber oft weder die juristische Fachkenntnis noch die Verhandlungsmacht, um einzelne Klauseln zu ändern.

Ohne die Schutzfunktion des §551 Abs. 4 BGB könnten Vermieter z. B. eine doppelt so hohe Kaution verlangen, die Zahlung in einer Summe fordern oder die Rückzahlung beliebig hinauszögern. Das wäre insbesondere für wirtschaftlich schwächere Mieter problematisch.

Der Gesetzgeber schützt deshalb das „wirtschaftlich schwächere Glied“ im Mietverhältnis durch diese zwingenden Vorschriften.

Beispiele aus der Praxis

Beispiel 1: Überhöhte Kaution
Ein Mieter unterschreibt einen Vertrag mit einer Kaution von vier Monatsmieten. Später stellt er fest, dass dies eigentlich nicht zulässig ist. Ergebnis: Er kann die Rückzahlung der überhöhten Kaution (eine Monatsmiete) verlangen – die Vereinbarung war von Anfang an unwirksam.

Beispiel 2: Kein Anspruch auf Zinsen
Im Mietvertrag steht: „Der Mieter verzichtet auf Zinsen aus der Kaution.“ Auch diese Klausel ist unwirksam. Der Mieter hat Anspruch auf die üblichen Habenzinsen, wie sie bei Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich sind.

Beispiel 3: Keine Ratenzahlung
Die Hausverwaltung verlangt die gesamte Kaution vor Schlüsselübergabe. Auch das widerspricht § 551 Abs. 2 BGB. Der Mieter kann die Zahlung in drei monatlichen Raten leisten. Eine Verpflichtung zur Sofortzahlung ist unwirksam.

Was passiert bei unwirksamen Klauseln?

Unwirksame Klauseln werden nichtig, d.h. sie gelten als nicht geschrieben. Es tritt dann automatisch die gesetzliche Regelung an deren Stelle. Mieter müssen solche Klauseln also nicht beachten – selbst wenn sie den Vertrag unterschrieben haben.

Wichtig: Es handelt sich bei § 551 um zwingendes Recht – das bedeutet, man kann davon nicht durch Vereinbarung abweichen, wenn es dem Mieter zum Nachteil gereicht.

Was können Mieter tun?

✅ Vertrag genau lesen

Bevor Du einen Mietvertrag unterschreibst, solltest Du besonders die Klauseln zur Mietkaution genau prüfen. Ungewöhnlich hohe Beträge, kein Hinweis auf Zinsen oder fehlende Möglichkeit zur Ratenzahlung sind Warnzeichen.

⚖️ Bei Zweifeln beraten lassen

Kommt Dir etwas merkwürdig vor, wende Dich an einen Mieterverein, Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale. Diese prüfen, ob eine Klausel zulässig ist.

📬 Rückzahlung einfordern

Wenn Du merkst, dass z. B. zu viel Kaution verlangt wurde oder die Rückzahlung unberechtigt verzögert wird, kannst Du schriftlich zur Korrektur oder Rückzahlung auffordern – ggf. mit Fristsetzung.

Fazit: Mehr Sicherheit für Mieter

Die gesetzliche Regelung in § 551 BGB schützt Mieter wirksam vor übermäßigen Forderungen rund um die Mietkaution. Der entscheidende Punkt: Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

Diese Schutzklausel gibt Dir die Sicherheit, dass Du weder zu viel Kaution zahlen musst noch auf Zinsen verzichten musst – selbst wenn im Mietvertrag etwas anderes steht.

Wenn Du Deinen Mietvertrag überprüfst, achte also genau auf die Details – und setze Dich zur Wehr, wenn Deine Rechte verletzt werden. Denn das Gesetz ist in diesem Fall ganz klar auf Deiner Seite.