Wie legt man die Mietkaution korrekt an?

Wer eine Wohnung mietet, wird meist mit ihr konfrontiert: der Mietkaution. Doch wie legt man die Kaution eigentlich rechtlich korrekt an? Welche Möglichkeiten gibt es, und worauf sollten Mieter und Vermieter achten?

Was ist die Mietkaution überhaupt?

Die Mietkaution – auch Mietsicherheit genannt – ist eine Geldsumme, die der Mieter an den Vermieter als Sicherheit übergibt. Sie dient dazu, mögliche Schäden an der Wohnung oder ausstehende Mietzahlungen abzusichern. Juristisch geregelt ist sie in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Wie hoch darf die Kaution sein?

Laut § 551 BGB darf die Mietkaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Die Zahlung kann in einer Summe oder in drei monatlichen Raten erfolgen. Eine höhere Summe ist unzulässig und rechtlich nicht bindend.

Gesetzliche Pflichten zur Anlage der Kaution

Der Gesetzgeber verpflichtet Vermieter dazu, die Kaution zinsbringend und getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen. Das heißt: Die Kaution darf nicht auf dem privaten Girokonto landen. Ziel ist es, das Geld vor einer möglichen Insolvenz des Vermieters zu schützen.

Folgende Grundsätze gelten laut § 551 Abs. 3 BGB:

• Verzinste Anlage auf einem Bankkonto
• Trennung vom Privatvermögen
• Übliche Verzinsung (in der Regel Tagesgeld- oder Sparbuchzins)

Mieter haben bei Auszug Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution inklusive Zinsen.

Welche Anlageformen sind zulässig?

Im Alltag haben sich drei Varianten für die korrekte Anlage der Mietkaution etabliert:

1. Das klassische Mietkautionssparbuch

Die wohl bekannteste und von vielen Banken angebotene Form: Der Mieter eröffnet selbst ein Sparbuch, lässt es auf den Namen des Vermieters verpfänden und übergibt es. Das Sparbuch wird dann in Verwahrung beim Vermieter aufbewahrt oder bei der Bank hinterlegt.

Vorteile:

• Rechtlich eindeutig
• Der Mieter behält die Kontrolle
• Geringe Kosten

Nachteile:

• Kaum bis keine Zinsen
• Bürokratischer Aufwand (Verpfändung, Bestätigung durch Bank)

2. Kautionskonto durch den Vermieter

Der Vermieter richtet ein separates Sparkonto auf den Namen des Mieters ein (oder als offenes Treuhandkonto) und verwaltet es bis zum Ende des Mietverhältnisses. Dieses Modell kommt oft bei größeren Wohnungsverwaltungen oder Genossenschaften zum Einsatz.

Wichtig: Das Konto muss getrennt vom sonstigen Vermögen geführt werden – ein Verstoß kann im Streitfall teuer werden.

3. Mietkautionsbürgschaft (Bank oder Versicherung)

Eine Alternative zur Barzahlung ist die Mietkautionsbürgschaft: Statt Geld zu überweisen, schließt der Mieter eine Bürgschaft bei einer Bank oder Versicherung ab. Der Vermieter erhält eine Urkunde, die die Zahlung im Schadensfall garantiert.

Vorteile:

• Liquidität bleibt erhalten
• Schnelle Abwicklung

Nachteile:

• Laufende Gebühren (1–4 % der Kautionssumme/Jahr)
• Nicht überall akzeptiert

Was darf der Vermieter mit der Kaution machen – und was nicht?

Der Vermieter darf die Kaution nicht frei verwenden. Sie dient ausschließlich der Absicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis. Ein Zugriff während des laufenden Mietverhältnisses ist nicht erlaubt, selbst bei Mietrückstand – außer es liegt eine vertragliche Vereinbarung dazu vor.

Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution nicht ohne Weiteres einbehalten. Es muss eine nachvollziehbare Abrechnung erfolgen. Typische Gründe für eine (teilweise) Einbehaltung:

• Beschädigungen an der Mietsache
• Ausstehende Nebenkostenabrechnungen
• Mietrückstände

Wann bekommt man die Kaution zurück?

Nach dem Auszug muss der Vermieter die Kaution zügig zurückzahlen. Es gibt keine feste Frist, aber Gerichte sehen eine Frist von 3 bis 6 Monaten als angemessen an. In dieser Zeit kann der Vermieter die Wohnung prüfen und etwaige Nachforderungen (z. B. Betriebskosten) abwarten.

Spätestens nach 6 Monaten sollte Klarheit herrschen. Bestehen dann keine Ansprüche, ist die Kaution inklusive Zinsen auszuzahlen.

Was tun bei Streit um die Kaution?

Leider kommt es in der Praxis häufig zu Streitfällen. Wenn der Vermieter die Rückzahlung verweigert oder unberechtigte Forderungen geltend macht, sollten Mieter:

1. Eine schriftliche Frist zur Rückzahlung setzen
2. Zinsberechnung beilegen
3. Kopie des Übergabeprotokolls beifügen

Hilft das nichts, kann ein Mieterschutzverein, ein Fachanwalt für Mietrecht oder im letzten Schritt das Amtsgericht weiterhelfen. Viele Fälle lassen sich außergerichtlich lösen – mit Geduld und Nachdruck.

Fazit: Mietkaution korrekt anlegen – fair für beide Seiten

Die Mietkaution ist ein sensibles Thema, bei dem Transparenz und rechtssicheres Vorgehen wichtig sind. Wer als Mieter oder Vermieter die gesetzlichen Vorgaben kennt und beachtet, erspart sich später viel Ärger. Ob klassisches Sparbuch, separates Kautionskonto oder Bürgschaft – jede Methode hat ihre Vor- und Nachteile.