Kautionszinsen versteuern: was Mieter und Vermieter wissen müssen

Auf die Mietkaution fallen Zinsen an, und Zinsen sind Kapitalerträge. Damit stellt sich die Frage, wer sie versteuert und wie — eine Frage, die sich nicht allgemein beantworten lässt, weil die Kautionsanbieter mit sehr unterschiedlichen Konstruktionen arbeiten. Ob die Steuer schon abgeführt ist oder noch offen, hängt davon ab, wo das Konto geführt wird und auf wessen Namen.

Dieser Beitrag ordnet die drei Modelle, die im deutschen Markt vorkommen, und rechnet vor, wann das Thema praktisch überhaupt relevant wird.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Zinsen stehen dem Mieter zu und sind ihm auch steuerlich zuzurechnen — unabhängig davon, auf wessen Namen das Konto läuft.
• Ob die Bank die Abgeltungsteuer automatisch einbehält, hängt am Sitz der Bank: Nur ein inländisches Institut ist dazu verpflichtet.
• Ein Freistellungsauftrag setzt voraus, dass man Kontoinhaber ist. Beim Treuhand- oder Sammelkonto geht er nicht.
• Maßgeblich ist das Jahr der Zinsgutschrift, nicht das der Auszahlung nach dem Auszug.
• Praktisch fällt fast nie Steuer an: Der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 € liegt weit über dem, was eine Kaution erwirtschaftet.

Wem gehören die Zinsen?

Dem Mieter. Das ergibt sich aus § 551 Abs. 3 BGB: Die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen, die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Der Vermieter ist nur Treuhänder des Geldes.

Steuerlich folgt daraus die Zurechnung: Die Zinsen zählen beim Mieter zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Der Vermieter darf sie nicht als eigene Einnahme ansetzen, auch dann nicht, wenn das Konto auf seinen Namen läuft. Das heißt aber nicht, dass ihn keine Pflichten treffen — dazu weiter unten.

Drei Modelle, drei unterschiedliche Abläufe

Hier entscheidet sich alles Weitere. Die Frage lautet nicht „Treuhandkonto oder nicht", sondern: Wer ist Kontoinhaber, und sitzt die Bank im Inland?

Modell 1: Das Konto läuft auf den Mieter

Der einfachste Fall und zugleich der auf dieser Domain klassische: Das Sparbuch läuft auf den Namen des Mieters, der Vermieter hält nur die Verpfändung. Die Bank kennt den Kontoinhaber, führt die Abgeltungsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer automatisch ab — und berücksichtigt einen erteilten Freistellungsauftrag.

Für den Mieter heißt das in aller Regel: nichts zu tun. Wer keinen Freistellungsauftrag hinterlegt hat, kann die einbehaltene Steuer über die Steuererklärung zurückholen.

Modell 2: Das Konto läuft auf den Vermieter oder einen Anbieter

Beim offenen Treuhandkonto und erst recht beim Sammelanderkonto, auf dem ein Dienstleister mehrere Kautionen bündelt, sieht die Bank nur den Kontoinhaber. Sie behält die Steuer deshalb auf dessen Ebene ein — ohne den Sparer-Pauschbetrag des Mieters zu kennen.

Häufig zu lesen ist, die Zinsen würden in diesem Fall „brutto gutgeschrieben". Für eine inländische Bank stimmt das nicht: Die Steuer ist bereits abgeführt, bevor das Geld beim Mieter ankommt. Die Frage lautet hier also nicht, ob man Steuer zahlt, sondern ob man sie zurückholt.

Modell 3: Die Bank sitzt im Ausland

Dieser Fall wird regelmäßig übersehen, betrifft aber einen wachsenden Teil der digitalen Anbieter. Zum Abzug der Kapitalertragsteuer verpflichtet ist nur eine inländische auszahlende Stelle. Sitzt die kontoführende Bank im Ausland, gilt:

• Es wird keine deutsche Kapitalertragsteuer einbehalten — die Zinsen kommen tatsächlich brutto an.
• Ein Freistellungsauftrag ist nicht möglich; ausländische Institute nehmen keine entgegen.
• Es gibt keine deutsche Steuerbescheinigung, höchstens eine Erträgnisaufstellung.
• Der Mieter muss die Zinsen selbst in der Anlage KAP erklären, in den Zeilen für ausländische Kapitalerträge. Der Sparer-Pauschbetrag wirkt erst bei der Veranlagung.

Wann ist das überhaupt relevant? Ein Blick auf die Anbieterzinsen

Die Frage klingt nach viel Aufwand für wenig Geld — und meistens ist sie das auch. Wie wenig, zeigt ein Blick auf die tatsächlich gezahlten Sätze. Sie liegen im Markt weit auseinander:

Selbst im besten Fall dieser Tabelle geht es um 18 € im Jahr. Der Sparer-Pauschbetrag liegt bei 1.000 € pro Person. Damit ist die praktische Antwort für fast alle Fälle gegeben:

Kautionszinsen allein schöpfen den Sparer-Pauschbetrag nicht aus. Bei 1 % Verzinsung müssten rund 100.000 € auf dem Kautionskonto liegen, damit die Zinsen eines Jahres den Freibetrag überschreiten — bei einer auf drei Nettokaltmieten begrenzten Kaution kommt das nicht vor. Steuerlich relevant wird der Betrag nur, wenn daneben weitere Kapitalerträge stehen: Tagesgeld, Dividenden, Fondsausschüttungen. Der Pauschbetrag gilt für alle zusammen.

Zinsrhythmus: jährlich oder quartalsweise

Die Anbieter schreiben unterschiedlich häufig gut — manche jährlich, andere quartalsweise. An der Höhe der Steuer ändert das nichts, wohl aber am Zeitpunkt: Maßgeblich ist jeweils das Jahr der Gutschrift.

Damit ist auch ein hartnäckiges Missverständnis erledigt: Die Zinsen sind nicht erst bei der Rückzahlung der Kaution nach dem Auszug zu versteuern. Es sammeln sich keine Zinsen mehrerer Jahre an, die am Ende in einem Jahr auf einmal zu versteuern wären. Jedes Jahr steht für sich — ein weiterer Grund, warum der Sparer-Pauschbetrag hier praktisch immer ausreicht.

Pflichten des Vermieters

Versteuern muss der Vermieter die Zinsen nicht. Führt er das Konto, treffen ihn aber Mitwirkungspflichten:

Steuerbescheinigung weitergeben

Die Bank behält die Steuer auf Ebene des Kontoinhabers ein und stellt eine Bescheinigung aus. Der Vermieter muss sie an den Mieter weitergeben — je nach Ausgestaltung entweder direkt auf dessen Namen ausgestellt (bei einem für die Bank erkennbaren Treuhandkonto) oder auf den eigenen Namen mit dem Vermerk „Treuhandkonto". Ohne dieses Papier kann der Mieter die einbehaltene Steuer nicht geltend machen.

Bei mehreren Kautionen auf einem Konto: Feststellungserklärung

Liegen mehrere Mietkautionen auf einem Sammelkonto, reicht die Weitergabe nicht. Der Vermieter muss beim Finanzamt eine „Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung" einreichen und jedem Mieter seinen anteiligen Kapitalertrag mitteilen. Das ist der eigentliche Preis des Sammelkontos und wird regelmäßig unterschätzt.

Die mietrechtlichen Pflichten bleiben davon unberührt

Unabhängig von der Steuer gilt: Die Kaution ist insolvenzfest und getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen, die Zinsen sind zu dokumentieren und am Mietende zusammen mit der Kaution auszuzahlen.

Was Mieter konkret tun sollten

1. Klären, wer Kontoinhaber ist und wo die Bank sitzt. Beides steht auf dem Kontoauszug beziehungsweise im Vertrag. Daraus ergibt sich, welches der drei Modelle gilt.
2. Eigenes Konto: Freistellungsauftrag erteilen. Damit ist das Thema erledigt.
3. Treuhandkonto einer inländischen Bank: Steuerbescheinigung anfordern und die Erträge in der Anlage KAP angeben, um die einbehaltene Steuer zurückzuholen.
4. Ausländische Bank: Erträgnisaufstellung anfordern und die Zinsen selbst erklären — auch wenn sie klein sind und niemand danach fragt.

Fazit

Steuerlich ist die Mietkaution ein kleiner Posten, aber kein automatisch erledigter. Wer selbst Kontoinhaber ist, regelt alles mit einem Freistellungsauftrag. Wer es nicht ist, muss wissen, ob die Bank im Inland sitzt — davon hängt ab, ob Steuer zurückzuholen oder erst zu erklären ist.

Dass es bei den heutigen Sätzen um zweistellige Eurobeträge im Jahr geht, macht die Frage nicht falsch, sondern nur klein. Interessanter als die Steuer ist ohnehin der Zinssatz selbst: Zwischen 0 % und 2 % liegt beim gleichen Produkt der Unterschied, über den es sich wirklich zu reden lohnt.

Ulf Mayer — Herausgeber und Redaktion

Betreibt seit 2010 unabhängige Informationsportale rund um die Mietkaution und wertet dafür laufend Bankkonditionen, Anbieterbedingungen und BGH-Rechtsprechung aus.