Mietkautionen korrekt anlegen und verwalten
Für Vermieter ist die Kaution vor allem eine Verwaltungsaufgabe mit Haftungsrisiko. Die gesetzlichen Pflichten sind eindeutig, die praktische Umsetzung wird ab einer Handvoll Einheiten schnell unübersichtlich.
Die Kernpflicht: Trennung vom eigenen Vermögen
Die Kaution muss getrennt vom Vermietervermögen angelegt werden. Ein Sammelkonto für mehrere Mietverhältnisse ist zulässig, wenn es als offenes Treuhandkonto geführt wird und die Zuordnung je Mieter jederzeit nachvollziehbar bleibt. Ein normales Geschäfts- oder Privatkonto genügt dafür nicht — warum das in der Praxis regelmäßig schiefgeht, steht unter Kaution auf ein Sammelkonto.
Der Verstoß ist teuer, und zwar sofort: Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt an, darf der Mieter die Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten, bis die Anlage nachgewiesen ist. Das Risiko realisiert sich also nicht erst in der Insolvenz.
Welches Konto ist das richtige?
Bei einem einzelnen Objekt ist die Form zweitrangig, solange die Trennung sauber ist. Ab mehreren Mietverhältnissen wird der Aufwand je Kaution zum eigentlichen Kostenfaktor — Eröffnung, Nachweis, jährliche Zinsberechnung, Freigabe beim Auszug. Ein kostenloses Kautionskonto für Verwalter oder ein digitales Treuhandmodell spart hier mehr als jede Gebührenoptimierung.
Vom laufenden Mietzahlungsverkehr gehört die Kaution ohnehin getrennt; dafür ist ein eigenes Vermieterkonto der übliche Weg, siehe auch Mietkonto eröffnen.
Was bei der Abrechnung zählt
Am Ende des Mietverhältnisses schuldet der Vermieter eine nachvollziehbare Abrechnung: Kautionssumme, aufgelaufene Zinsen, jede Position, die einbehalten wird, mit Beleg. Eine pauschale Kürzung ohne Aufstellung ist regelmäßig angreifbar. Der Ablauf steht unter Mietkaution abrechnen, eine Vorlage unter Kautionsabrechnung mit Excel.
Wie lange darf die Abrechnung dauern?
Für die Prüfung selbst gibt es keine gesetzliche Frist; die Rechtsprechung akzeptiert je nach Fall drei bis sechs Monate. Entscheidend ist aber die Gegenfrist: Ersatzansprüche wegen Schäden an der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe. Wer sie später geltend macht, hat sie verloren — unabhängig davon, wie berechtigt sie wären.
Für Vermieter ist das die wichtigste Frist im gesamten Kautionsrecht. Sie beginnt mit der tatsächlichen Rückgabe, nicht mit dem Vertragsende, weshalb ein sauberes Wohnungsübergabeprotokoll den Ausgangspunkt dokumentiert.
Was tun, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?
Die Kaution ist eine Hauptleistungspflicht. Bleibt sie in Höhe von zwei Monatsmieten aus, besteht ein Kündigungsrecht — das ist der schärfste Hebel, will aber mit Bedacht eingesetzt werden. Die Zwischenschritte und die richtige Reihenfolge stehen unter Was tun, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?.
Umgekehrt gilt für laufende Rückstände: Die Kaution ist eine Sicherheit, kein Ersatz für das Forderungsmanagement. Der Mieter darf sie nicht abwohnen, und der Vermieter sollte während des laufenden Mietverhältnisses nur in engen Grenzen darauf zugreifen — Einordnung unter Forderungsmanagement und Mietrückstände.
Und die Zinsen?
Sie stehen dem Mieter zu und erhöhen die Rückzahlungssumme — auch dann, wenn das Konto auf den Namen des Vermieters läuft. Wer sie in der Abrechnung vergisst, macht sie damit nicht kleiner, sondern nur später fällig. Die Berechnung steht unter Zinsen auf die Mietkaution.
Quellen
- § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- § 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts — Bundesministerium der Justiz
Betreibt seit 2010 unabhängige Informationsportale rund um die Mietkaution und wertet dafür laufend Bankkonditionen, Anbieterbedingungen und BGH-Rechtsprechung aus.
