Diese Schäden darf der Vermieter nicht von der Kaution abziehen

Die Mietkaution sorgt am Ende des Mietverhältnisses regelmäßig für Streit. Viele Mieter sind überrascht, wenn der Vermieter einen Teil oder sogar die komplette Kaution einbehält – oft mit der Begründung, es habe Schäden an der Wohnung gegeben. Doch nicht alles, was Abnutzung oder Gebrauchsspuren sind, gilt rechtlich als Schaden. Im Gegenteil: Für viele Dinge darf der Vermieter keinen Cent von der Kaution abziehen.

In diesem Artikel wird klar und verständlich erklärt, welche Schäden nicht zulasten der Mietkaution gehen, wo die rechtlichen Grenzen liegen und wie man sich als Mieter gegen unberechtigte Forderungen wehren kann.

Grundsätzliches zur Mietkaution

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für echte Schäden an der Mietsache oder für offene Forderungen wie Mietrückstände oder ausstehende Nebenkosten. Sie ist jedoch kein Reparaturfonds für normale Abnutzung oder eine Wohnungsrenovierung.

Wichtig:

• Normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten
• Der Vermieter trägt die Beweislast für Schäden
• Die Kaution darf nur für konkrete, belegbare Ansprüche genutzt werden

Normale Abnutzung: Kein Schaden, kein Abzug

Alles, was durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entsteht, fällt unter normale Abnutzung. Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter abwälzen.

Typische Beispiele normaler Abnutzung

• Abgelaufene Teppiche oder Laminatböden
• Leichte Kratzer im Parkett durch Möbel
• Ausgetretene Teppichstellen
• Abgenutzte Türgriffe oder Lichtschalter
• Vergilbte Steckdosen oder Schalter

Solche Gebrauchsspuren entstehen zwangsläufig – selbst bei sorgfältigem Wohnen.

Abgewohnte Wände und Decken

Ein Klassiker bei Kautionsstreitigkeiten: Wände und Decken.

Das darf NICHT von der Kaution abgezogen werden:

• Vergilbte oder leicht verschmutzte Wände
• Kleine Bohrlöcher (in üblicher Anzahl)
• Normale Gebrauchsspuren durch Möbel oder Bilder

Selbst wenn die Wohnung bei Auszug nicht frisch gestrichen ist, bedeutet das nicht automatisch, dass der Vermieter die Renovierungskosten von der Kaution abziehen darf.

Kleine Beschädigungen ohne Substanzverlust

Nicht jede Macke ist gleich ein Schaden im rechtlichen Sinn.

Keine abzugsfähigen Schäden sind zum Beispiel:

• Kleine Dellen in Türen oder Heizkörpern
• Oberflächliche Kratzer an Fensterrahmen
• Leichte Druckstellen im Boden

Erst wenn ein echter Substanzschaden vorliegt, kann ein Abzug gerechtfertigt sein – und auch dann nur zeitanteilig.

Abnutzung von Bad und Küche

Bad und Küche gehören zu den am stärksten beanspruchten Bereichen einer Wohnung.

Nicht von der Kaution abziehbar:

• Verkalkte Armaturen
• Abgenutzte Silikonfugen (bei normalem Alter)
• Matt gewordene Fliesen
• Gebrauchsspuren an Spüle oder Waschbecken

Auch hier gilt: Normale Alterung ist Sache des Vermieters.

Alte Einbauten und technische Geräte

Viele Vermieter versuchen, alte Ausstattung über die Kaution zu erneuern.

Das ist unzulässig:

• Austausch alter Armaturen ohne Defekt
• Ersatz einer alten Duschkabine
• Neue Küchengeräte wegen Alters

Selbst bei Schäden gilt das Prinzip „neu für alt“: Der Vermieter darf keinen finanziellen Vorteil daraus ziehen.

Schäden, die bereits beim Einzug vorhanden waren

Für bereits vorhandene Mängel haftet der Mieter nicht.

Deshalb extrem wichtig:

• Übergabeprotokoll sorgfältig prüfen
• Alle Mängel dokumentieren
• Fotos beim Einzug machen

Fehlt der Nachweis, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden ist, darf kein Kautionsabzug erfolgen.

Unzulässige Pauschalabzüge

Ein häufiger Trick: pauschale Abzüge ohne Rechnung oder Kostenvoranschlag.

Das ist nicht erlaubt:

• Pauschalen für „Reinigung“
• Schätzungen ohne Belege
• Rücklagen für mögliche Schäden

Der Vermieter muss konkrete Kosten nachweisen.

Wann darf der Vermieter überhaupt etwas abziehen?

Zur Einordnung: Abzüge sind nur zulässig bei

• echten Beschädigungen über normale Abnutzung hinaus
• nachweisbaren Kosten
• zeitanteiliger Berechnung bei älteren Gegenständen

Tipp: Mietkaution Rückzahlung – darauf muss man achten

Was tun bei unberechtigtem Kautionsabzug?

Wenn der Vermieter unrechtmäßig Geld einbehält:

1. Schriftlich widersprechen
2. Belege und Rechnungen verlangen
3. Frist zur Auszahlung setzen
4. Mieterverein oder Anwalt einschalten

Oft reicht bereits ein fundierter Widerspruch, um Bewegung in die Sache zu bringen.

Nicht alles, was alt oder gebraucht aussieht, ist ein Schaden. Der Vermieter darf die Mietkaution nicht nutzen, um normale Abnutzung, Renovierungen oder Alterserscheinungen zu finanzieren. Wer seine Rechte kennt, kann unberechtigte Abzüge erfolgreich abwehren – und bekommt seine Kaution zurück, wo sie hingehört: auf das eigene Konto.