Kautionszinsen auf dem Treuhandkonto richtig versteuern

Die Mietkaution gehört zu den zentralen Sicherheiten im Mietverhältnis. Während viele Vermieter die Kaution klassisch über ein Mietkautionssparbuch anlegen, werden heute zunehmend Treuhand- oder Sammelanderkonten genutzt. Dienstleister und digitale Mietverwaltungen bündeln dabei mehrere Mietkautionen auf einem Konto und verwalten diese treuhänderisch.

Doch wie werden die Zinsen aus der Mietkaution steuerlich behandelt, wenn sie über ein Sammelkonto laufen? Und wer muss sie eigentlich versteuern – Mieter oder Vermieter?

Dieser Ratgeber erklärt verständlich, welche steuerlichen Regeln gelten und worauf beide Seiten achten sollten.

Wem gehören die Zinsen der Mietkaution?

Nach deutschem Mietrecht ist die Sache eindeutig geregelt. Grundlage ist § 551 Abs. 3 BGB:

Die Mietkaution bleibt wirtschaftlich Eigentum des Mieters – auch wenn sie vom Vermieter verwaltet wird. Daraus folgt:

• Die Kaution selbst gehört dem Mieter
• Zinsen aus der Anlage stehen ebenfalls dem Mieter zu
• Die Zinsen erhöhen die hinterlegte Sicherheit

Steuerlich bedeutet das:
Die Zinsen zählen beim Mieter zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.

Der Vermieter ist in diesem Zusammenhang lediglich Treuhänder bzw. Verwalter des Geldes.

Das klassische Modell: Mietkautionskonto oder Kautionssparbuch

Beim traditionellen Modell wird die Kaution meist auf einem separaten Kautionskonto oder als Mietkautionssparbuch angelegt.

Typische Merkmale:

• Das Konto läuft auf den Namen des Mieters
• Der Vermieter erhält lediglich eine Verpfändung
• Die Bank führt automatisch Abgeltungsteuer ab

Dadurch funktioniert die Besteuerung automatisch:

• Zinsen werden jährlich gutgeschrieben
• Die Bank zieht Kapitalertragsteuer und Solidaritätszuschlag ab
• Der Mieter kann einen Freistellungsauftrag hinterlegen

Für Mieter entsteht dadurch kaum zusätzlicher Aufwand.

Das Problem beim Sammelanderkonto

Anders sieht es aus, wenn Mietkautionen über ein Sammelanderkonto (Treuhandkonto) verwaltet werden.

Dieses Modell wird häufig von digitalen Mietverwaltungen oder Dienstleistern genutzt. Dabei werden mehrere Mietkautionen gebündelt auf einem Konto verwaltet.

Das führt zu einigen steuerlichen Besonderheiten:

• Die Bank kennt die einzelnen Mieter nicht
• Daher kann sie keine individuellen Steuern berechnen
• Ein Freistellungsauftrag ist nicht möglich
• Es erfolgt keine automatische Steuerabführung

Die Konsequenz: Die Zinsen werden brutto gutgeschrieben, also ohne Abzug von Steuern.

Pflichten des Vermieters beim Treuhandkonto

Auch wenn Vermieter das Geld verwalten, tragen sie keine steuerliche Verantwortung für die Zinsen. Dennoch bestehen einige wichtige Pflichten.

Insolvenzfeste Anlage

Die Mietkaution muss vom Privatvermögen des Vermieters getrennt angelegt werden. Dies schützt den Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters.

Typische Lösungen sind:

• Treuhandkonten
• Sammelanderkonten
• klassische Mietkautionskonten

Dokumentation der Zinsen

Der Vermieter sollte eine transparente Aufstellung der Zinsen führen.

Empfehlenswert ist:

• eine jährliche Information an den Mieter oder
• eine Abrechnung bei Ende des Mietverhältnisses

Diese Dokumentation ist wichtig, damit der Mieter seine steuerlichen Pflichten erfüllen kann.

Auszahlung bei Mietende

Beim Auszug erhält der Mieter:

• seine eingezahlte Kaution
• alle aufgelaufenen Zinsen
• gegebenenfalls abzüglich berechtigter Forderungen

Wichtig: Die Auszahlung erfolgt brutto, also ohne Steuerabzug.

Steuerliche Pflichten des Mieters

Die steuerliche Verantwortung liegt vollständig beim Mieter.

Da keine Abgeltungsteuer durch die Bank einbehalten wurde, müssen die Zinsen selbst angegeben werden.

Eintragung in der Steuererklärung

Der Mieter muss die erhaltenen Zinsen in der Einkommensteuererklärung angeben:

• Formular: Anlage KAP
• Kategorie: Einkünfte aus Kapitalvermögen

Zeitpunkt der Versteuerung

Die Versteuerung erfolgt grundsätzlich erst dann, wenn dem Mieter die Zinsen tatsächlich zufließen.

Das ist meist:

• bei der Rückzahlung der Mietkaution nach Auszug

In vielen Fällen werden mehrere Jahre Zinsen auf einmal ausgezahlt.

Der Sparer-Pauschbetrag als praktische Entlastung

In der Praxis fallen bei Mietkautionen häufig sehr geringe Zinserträge an.

Seit einigen Jahren liegen Sparzinsen lange Zeit auf niedrigem Niveau. Selbst bei einer Kaution von mehreren tausend Euro entstehen oft nur wenige Euro Zinsen pro Jahr.

Hier greift der sogenannte Sparer-Pauschbetrag:

• 1.000 € pro Jahr für Einzelpersonen
• 2.000 € pro Jahr für Ehepaare

Solange die gesamten Kapitaleinkünfte unter diesem Betrag bleiben, fällt keine Steuer an.

Trotzdem gilt: Die Angabepflicht besteht grundsätzlich weiterhin, wenn keine automatische Besteuerung erfolgt ist.

Überblick: Einzelkonto vs. Sammel-Treuhandkonto

Was Vermieter ihren Mietern mitteilen sollten

Wenn Vermieter ein Sammel-Treuhandkonto nutzen, empfiehlt sich klare Kommunikation.

Mieter sollten wissen:

• dass die Zinsen brutto ausgezahlt werden
• dass keine Steuer automatisch abgeführt wird
• dass die Zinsen ggf. selbst versteuert werden müssen

Ein kurzer Hinweis im Mietvertrag oder bei der Kautionsabrechnung kann spätere Missverständnisse vermeiden.

Fazit

Treuhand- oder Sammelanderkonten erleichtern Vermietern die Verwaltung von Mietkautionen erheblich. Steuerlich ändert sich jedoch nichts an der Grundregel: Die Zinsen gehören dem Mieter und müssen von ihm versteuert werden.

Während bei klassischen Mietkautionskonten die Bank automatisch die Abgeltungsteuer abführt, erfolgt bei Sammelkonten keine automatische Besteuerung. Der Mieter muss die erhaltenen Zinsen daher in der Anlage KAP seiner Steuererklärung angeben.

Für Vermieter gilt: Transparenz ist der beste Weg. Wer seine Mieter frühzeitig über diese Besonderheit informiert, sorgt für Klarheit und vermeidet unnötige Rückfragen.